法律科普 · 离婚房产系列

地下室违建、拒不出售、法院驱逐
——三个在安大略省离婚房产案件中被反复低估的法律风险

作者：何淼律师 Miao (Mia) He · H Law Firm Ontario · 安大略省执业家庭法律师

Family Law Act, R.S.O. 1990, c. F.3, ss. 19, 21, 24 · Building Code Act, S.O. 1992, c. 23 · Courts of Justice Act, R.S.O. 1990, c. C.43

问题 01

地下室违建，在离婚房产出售中意味着什么？

问题 02

对方就是不卖、不配合，法律能做什么？

问题 03

法院真的可以把人驱逐出婚姻住所吗？

在安大略省，这三个问题的答案都比大多数人预期的更明确，法律工具也比大多数人意识到的更有力。问题不在于工具是否存在，而在于是否知道如何在正确的时机启动它们。

何淼律师在2026年的 Li v. Jiang 案中，同时面对了这三个问题叠加的局面，并在动议中取得了涵盖三个维度的综合救济。

问题 01 地下室违建，在离婚时是一颗定时炸弹

在大多伦多地区，将地下室改建为出租单元而未申请建筑许可，是华人家庭中极为普遍的情形。在婚姻存续期间，这个问题往往被搁置——租金在收，没人追究。

离婚改变了一切。 未经许可的地下室改建（Non-Permitted Basement Apartment）在离婚房产出售中制造三重风险：

风险一

直接压低出售价格。 知情买家会就违规改建大幅压价，因为他们购买的不只是房产，还有日后补办许可或整改的成本与法律责任。在大多伦多地区，这个价差可以是数万元。

风险二

成为拒不配合一方手中的挡箭牌。 "房子有合规问题，现在不能卖"——这句话可以被用来无限期拖延法院命令要求的出售程序，而且表面上听起来合理。

风险三

出售后引发买家索赔。 若双方出售时未如实披露违建情况，买家在发现后有权向卖方追究法律责任。离婚双方此时已经成为共同被告。

法律解决路径

补办许可（Retroactive Permit）： 向市政府申请，由建筑检查员评估现有改建是否符合《建筑规范法》标准。符合则补发许可，不符合则需整改后再申请。
恢复原状（Restoration）： 拆除违规部分，将房产恢复原始状态。成本通常低于补办流程，但损失地下室出租价值。
当对方拒绝配合任何修缮时： 可向法院提出执行动议。法院可授权申请方单方面委托承包商完成必要合规工程，无需对方签字或同意。这不是申请方的单方面决定，而是法院命令赋予的权力。

问题 02 法院命令出售，对方就是不动，怎么办

拖延是一种策略，不是偶然

当一方以拖延作为谈判武器时，其逻辑非常清晰：时间越长，另一方的经济压力越大，心理承受越接近极限，在其他条件上妥协的可能性越高。

在实践中，这种策略通常以以下方式呈现：拒绝配合中介安排看房；在约定看房日故意不在或拒绝开门；对每一个出价以各种理由拒绝；声称房产存在需要"进一步评估"的问题；拒绝签署出售相关文件。

每一个行为单独看都像正当异议。系统性地综合在一起，构成对法院命令的实质违反。

执行动议能做到什么

无限制进入令

申请方无需对方同意，即可安排中介、检查员、承包商进入房产。直接打破通过控制进入权阻碍出售的策略。

单方面签署授权

法院可授权申请方单方面签署出售相关文件，或指定官员代为签署，使出售程序不再依赖对方合作。

强制时间表

法院设定具有约束力的具体截止日期，将"应当出售"的模糊义务转化为"必须在某日前完成某步骤"的可执行命令。

费用裁定

对方的不合理拖延行为，会被法院以费用裁定的方式施加经济后果。在 Li v. Jiang 案中争取到 $4,000 费用裁定。

大多伦多地区春季（三月至五月）是交易最活跃的时段。一套因对方拖延而无法上市的房产，与秋冬季上市的价格差异可达数万元。安大略省法院会将市场时机损失作为对申请方不对等损害的认定依据之一。

问题 03 法院真的可以把人驱逐出婚姻住所吗

可以。这是很多人不知道的。

1 独占占有令（Exclusive Possession Order）
根据《家庭法》第24条，法院可向一方授予对婚姻住所的独占占有权，要求另一方离开——无论该房产以何种方式登记，无论另一方是否也是产权人。
2 占有令（Writ of Possession）
若占有方仍拒绝离开，法院可进一步颁发占有令，由安大略省执法局（Ontario Court Enforcement Office）负责执行。执法官员有权强制执行。
3 藐视法庭（Contempt of Court）
继续留在房产内将构成藐视法庭，面临罚款乃至拘留的法律后果。驱逐令不是惩罚手段，是执行工具。