安省买房交房后才发现漏水、发霉，能告卖家吗？

客户常问到的

一、先分清：看得见的问题，还是看不见的问题？

法院首先区分两类缺陷 ：

所以，交房后才发现的问题，第一步要判断：如果当初认真看房、做了验房，能不能发现？

二、卖家在什么情况下要负责？

隐蔽缺陷本身并不自动让卖家承担责任 。安省法院通常在以下几种情况下认定卖家有责任 ：

反过来，卖家确实不知道的问题，一般不构成卖家的责任 。这时可以考虑的方向是验房师是否有过失，但验房合同通常对责任有限制，需要具体审查 。

三、发现问题后，第一时间做什么？

• 先固定证据，再维修：拍照、录像，记录日期、位置、范围；必要的紧急止损（如止水）可以做，但大面积拆除和修复之前，尽量请专业人士到场 。
• 请专业人士出书面报告：水管工、防水公司、结构工程师或霉菌检测机构的报告，说明问题的原因和大概存在了多久，是证明”卖家应当知道”的重要证据 。
• 收集交易材料：房源 listing 和照片、SPIS、验房报告、看房时的问答记录、与经纪人的聊天和邮件、买卖合同 。
• 了解房屋历史：邻居的说法、以前的维修单据、保险理赔记录、市政的许可证记录，都可能说明卖家早就知道 。
• 保留所有维修发票：将来计算损失需要 。

四、诉讼时效：一般是 2 年

依据安省《Limitations Act, 2002》，一般诉讼时效为自发现索赔之日起 2 年 。“发现”指买家知道或应当知道损害发生、由谁造成、以及起诉是合适手段的时间点 。此外还有自事件发生起 15 年的最长时效 。

拖得越久，证据越难保存，时效问题也越容易引起争议 。

五、在哪个法院告？

起诉之前，通常先由律师向卖家发出律师函，列明问题、证据和赔偿要求，很多纠纷在这一步就能协商解决 。

六、下 offer 之前，能怎么预防？

• 尽量加入验房条件，竞价时即使放弃，也可以考虑在下 offer 前先验房 。
• 重要问题书面问：有没有进过水、有没有做过防水、地下室装修有没有许可证，通过经纪人书面提问并保留回复 。
• 仔细读 SPIS：卖家填了，就要为内容负责；卖家拒绝填，本身也是一个需要考虑的信号 。
• 交房前复看：合同通常给买家交房前查看房屋的机会，重点看看房时被家具或储物挡住的位置 。

七、恒. 律师事务所如何协助

恒. 律师事务所同时设有地产团队和民商诉讼业务，可以从买卖合同、SPIS 和交易记录入手，评估卖家是否需要承担责任，协助发出律师函、协商和解，必要时代理小额法庭或高等法院诉讼 。费用在签约前给出估算和分项清单；所有服务在签订正式委托协议后开始 。

本文为一般法律信息，不构成针对具体情况的法律意见 。